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nb88新博娱乐中文版-夏磊:如何识别房企风险?

发布时间:2020-01-10 16:40:30   文章来源:网络    浏览次数:3200

nb88新博娱乐中文版-夏磊:如何识别房企风险?

nb88新博娱乐中文版,新华社经纬客户9月24日电:“夏磊:如何识别住宅企业的风险?》

作者夏磊(恒大研究院常务副院长)

近年来,上市住房企业的整体债务有所增加。从本质上讲,这与中小住房企业收购大型住房企业难以经营的二手项目有关,其实质是行业杠杆的体现。大多数中小住房企业没有上市,也没有责任公开披露信息。大型住宅企业并购中小住宅企业项目,化解行业潜在风险,同时充分揭示行业隐性杠杆。目前,未上市中小住宅企业的风险需要关注。

我们将2018年总收入在500亿元以上、100-500亿元及100亿元以下的住房企业分别定义为大、中、小型住房企业。样本中包括的202家a/h上市房地产开发企业中,大、中、小型住房企业分别为19家、52家和131家。要评估住房企业的债务风险,必须考虑其规模特征。结合住房企业的规模特征,通过对经营规模、资本状况、债务规模、债务结构和偿付能力五类财务指标的分析,可以看出大、中、小型上市住房企业的总体情况。

(1)就商业规模而言,大型住宅企业约为该行业的6倍,而小型住宅企业约为该行业的1/6。上市住房企业平均总资产为1101亿元,其中大、中、小型住房企业平均总资产分别为6644亿元、1309亿元和215亿元。平均总营业收入220亿元,其中大、中、小型住宅企业分别为1512亿元、225亿元和30亿元。

(2)从资本状况来看,大型住宅企业平均规模约为行业规模的6倍,与经营规模相匹配,而小型住宅企业经营融资现金流较低。上市住房企业货币资金平均余额为141亿元,其中大、中、小型住房企业平均余额分别为844亿元、170亿元和27亿元。

(3)就债务规模而言,小型住房企业的负债率最低,大型住房企业一般相当于行业,中型住房企业的实际负债率最高。上市住房企业平均负债总额为859亿元,其中大、中、小型住房企业平均负债分别为5426亿元、997亿元和142亿元。

(4)在债务结构方面,大型住房企业短期债务比例较高,而有息负债中短期债务比例较低,而小型住房企业则相反。上市住房企业短期债务与长期债务的总体比例为2.5,其中大、中、小型住房企业的比例分别为3.1、1.9和1.9。中短期总生息负债占33.5%,大、中、小型住房企业分别占32.8%、32.8%和38.0%。

(5)在偿付能力方面,中小住房企业的高流动性资产具有较高的短期负债覆盖率,大型住房企业也接近行业平均水平。上市住房企业现金总比率为0.23,其中大、中、小型住房企业分别为0.21、0.26和0.29。整体速动率为0.54,大、中、小型住宅企业速动率分别为0.52、0.58和0.54。整体流动性比率为1.42,大、中、小型住房企业分别为1.35、1.54和1.53。

由此可见:(1)住宅企业规模越大,经营越稳定。有三个主要原因。首先,地方政府越来越重视可持续城市经营和引入土地供应行业。大型住宅企业综合开发实力较强,产品形式更加丰富,配套建设更加全面,产业吸引力更高,征地优势明显,可持续经营能力更强。二是大型住宅企业成本控制优势明显,招投标议价能力强,操作规范。第三,大型住宅企业非常重视维护公司的信用,有足够的抵押品,有良好的信用状况,有更多的现金在手,有更稳定的融资现金流。

(2)债务状况不仅应基于高风险和低风险,还应与经营规模相匹配,区分被动减债和主动减债。

债务规模应与经营规模相匹配。首先,大型住宅企业的相当一部分负债来自于对中小型住宅企业管理不善的二手项目的收购,这实际上是行业杠杆的表现。在当前防范和化解重大风险的政策目标下,对大型住宅企业债务规模的监管不宜过于严格,应鼓励行业兼并重组。第二,在过去的20年里,中国的房地产一直处于大规模建设阶段。在这个发展阶段,房地产企业主要从事开发和销售,预售的比例很高。因此,他们的资产更重,负债更高。中国香港的房地产公司持有相对较大比例的经营性房地产,对外部融资的需求较低,因此它们的负债率较低。在美国和英国,预售资金不能用于工程建设,预售资金只能在项目完成后交付给开发商。因此,英美住房企业的资产负债率相对较低,扣除预售资金后,与内地上市住房企业的资产负债率基本相同。

应当认识到,住房企业债务的减少是由于金融机构收紧融资造成的债务被动减少,还是住房企业自愿减少债务。银行等金融机构对住房企业及其项目的运营有了更全面、更及时的掌握。一旦住房企业出现经营困难和债务违约风险的迹象,金融机构将迅速削减信贷额度,导致有问题的住房企业被动减少债务。如果住房企业的债务持续增加,表明金融机构认为其经营稳定,债务风险可控,是高质量的投资者,愿意投入更多的信贷或贷款。

(3)我们不能依赖任何指标作为衡量债务风险的绝对标准。指数的变化比绝对水平具有更多的警告功能。

一方面,任何指数本身都有一定的缺陷。资产负债率不考虑扣除预收账款后的支付方式与收入确认标准的差异;净负债率没有区分计息负债的期限结构,也没有反映债务的期限风险。现金比率和流动比率没有区分流动负债中的计息负债比例,也没有充分反映债务的结构风险。另一方面,无论指数是否处于合理水平,如果有较大的负面变化,很可能是一个风险预警信号。(中信经纬应用)

夏磊

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