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“银十”开局土地市场遇冷 多地土拍频现底价成交

发布时间:2019-11-22 10:20:55   文章来源:网络    浏览次数:3038

虽然“银十”始于为期7天的国庆假期,但假期结束后,当地拍卖市场迅速启动,但今年上半年很少有高溢价的热门场景。

记者观察发现,自10月8日以来,已经有许多当地的拍片。特别是中国东部的几个城市已经相继出售了他们的土地。仅10月10日至11日,南京、无锡、苏州等城市就有20多块土地进入市场。然而,“底价交易”频繁,土地市场表现出冷淡的情绪。

安居克房地产研究所首席分析师张博告诉记者,自今年第三季度以来,融资环境越来越紧张,房地产企业实现快速扩张更加困难。因此,总体选择转向了更谨慎的征地态度。这是土地市场数量和价格环比下降的直接原因。

在“银十”开始时,许多城市都很酷地看了看它。

10月8日,华润置地旗下的一家公司以22.09亿元的起拍价拿下宁波江北区的一处商住用地。10月9日,河南郑州出售了3处住宅用地,全部以低价结束,分别被保利和融创赢得。

10月10日,无锡在宗主国市出售了4块优质地块,其中3块以底价出售,另一块地块的地价仅为1.31%,当天出售的土地总量约为46.99亿元。10月11日,无锡西山区的一处住宅物业进入市场,被徐汇集团以12.9亿元的底价收购。

相比之下,今年1月初,无锡洋窑湾地块被出售,9家房屋企业竞标100轮,最终华润以17%的溢价胜出。4月3日,33家房地产公司竞标无锡梨园汽车城西侧,最终被融创以79%的溢价中标。5月22日,无锡市吴昕区朔方地块被栖霞建设以32.22%的溢价收购

显然,与今年上半年的土地拍卖情况相比,开启“白银十年”的无锡土地市场可谓“酷毙了”。

同样,10月10日,南京8块土地以85.33亿元的初始总价出售,但最终有5块土地以底价出售。企业只出售了3块土地,总成交额为88亿元,溢价仅为3.3亿元。备受关注的仙林湖地块没有触及最高限价,底价也低于此前该板块的地价。

这一交易金额对今年南京的土地市场来说并不算太多,但与今年3月29日的120.79亿元和近20亿元的溢价相比,将会大大降低。

让我们来看看苏州,那里曾经是“地王”的聚集地。10月10日,苏州高新区共出售7块土地,其中商业和住宅用地3块,零售商业和餐饮及酒店用地4块,最终成交总价为20.62亿元,包括保留价地块。

与今年4月24日苏州主城区售出的5处住宅用地相比,总初始价格为100.8亿元,最终成交金额为135.7亿元,溢价35亿元,出现了两位“地王”。

自今年下半年以来,当地土地市场明显降温。

根据凯莱里(Kelerri)的数据,7月份出售的地块数量与6月份相比大幅增加,8月份销售继续增长。自9月份以来,当地土地拍卖市场一直遭遇冷遇。例如,在苏州9月18日和9月27日的两次土地拍卖中,许多地块的底价被卖出。通策研究所的统计数据显示,9月份全国300个城市举行了119次土地拍卖,这是今年2月以来的最高数字。

张博告诉记者,“一些企业上半年已经有足够的土地,下半年自然会调整步伐。与此同时,下半年,住房企业在营销方面的压力也在加大。”

房屋公司小心翼翼地拍土地或保持凉爽。

Kerri数据显示,今年前三个季度,全国土地交易的溢价为15%,与今年上半年相比累计下降3个百分点,与去年同期相比下降3个百分点。

总体而言,在第二季度市场热度达到顶峰后,第三季度,在市场监管和金融监管等多重因素的影响下,企业回归理性征地,征地热度明显下降。

据同策研究所统计,今年9月,前20家上市住宅企业土地交易量集中度逐月同比下降。土地成交额环比下降1.89%,同比下降4.65%,至1220.2亿元。

从各级城市土地市场的表现来看,第三季度土地拍卖溢价逐月下降。如果一线城市的保险费率接近冰点,二线城市的保险费率不到10%,三线、四线城市的保险费率只有14%,市场不是很热。然而,城市之间的表现也有差异。例如,一线城市地价下降的主要问题是土地供应结构(主要是经济适用房)和缺乏优质地块。一旦优质地块进入市场,市场反应并不低。

与此同时,克里研究指出,二线城市保费率的大幅下降是由于交易结构和监管政策变化等诸多因素的影响。在这些外部因素的持续影响下,二线城市的土地市场短期内可能不会恢复。至于三线、四线城市,未来销售预期不佳的影响已经显现。

随着土地市场的降温,房地产公司应该逆潮流而动还是看好资金?

张博告诉记者,今年上半年,住房企业愿意补充库存。尤其是,大中型品牌住宅企业没有在重点城市失去市场份额。今年上半年,一些住宅企业增加了在合肥、武汉、杭州和宁波等热门二线城市的销售。然而,由于融资渠道的全面收紧和全国各地监管政策的收紧,下半年住房企业接管土地的积极性明显减弱。预计这一现象在下半年不会改变,土地降温的趋势将继续。

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